由于物流园区的建设要占用大量的土地资源，其投资少则几亿，而且建设周期长、投资回收慢，如果不对物流园区进行科学合理的规划就盲目投资建设，其风险是十分巨大的。大型物流园区的战略规划设计是对物流园区建设的目标、理念以及资源和功能的总体部署与规划，是制定物流园区发展规划、布局规划、项目规划等具体实施方案的指导性纲领，是为物流园区的设计、建设、运营、管理和评价提供科学的决策依据。

  制订一个科学的、行之有效的物流园区战略规划，将可以轻松又有效地规避经营者的投资风险，使物流园区建设及其后续工作沿着正确的方向行进。它将有利于物流用地的合理布局和物流设施的合理配置及功能发挥，以便更好地为各类公司进行优化生产和销售、为及时实现用户的各类需求提供综合的优质服务。综观世界发达国家规划成功的大型物流园区，如德国柏林物流中心、不来梅物流中心、日本东京平和岛社会公共物流中心、西班牙马德里内陆港物流中心等这些大型的物流园区，无一不是在战略规划阶段就进行周密地调研、论证和科学决策，才保证了园区建设项目的成功实施。

  现代大型物流园区一般都具有广泛复杂的综合功能，比如除了一般的物流功能以外，还具有商品博览功能、技术服务功能、信息发送功能、商品交易功能等多项功能，具有综合集约性、独立专业性与公共公益性等显著特征。因此，决不能把现代物流园区只单纯的理解为货物配送中心。根据以上认识，可以认为，现代大型物流园区的战略理念可以高度概括为三句话：强化现代物流功能、展现会展经济优势、弘扬综合服务精神。

  （一）强化现代物流功能。所谓强化现代物流功能，是说作为物流园区，它首先要充分的发挥其综合物流作业的功能，为客户提供仓储、运输、转运、配送、流通加工等一条龙服务工作，因此在进行战略规划时要千方百计地强化物流园区的现代物流功能。

  （二）展现会展经济优势。所谓展现会展经济优势，是说现代大型物流园区在担负货物仓储、运输、配送工作的同时，它还是各种商品的集散地，客观上形成了一个各类商品的博览中心。因此，在进行物流中心的战略规划时，就要注意发挥这种商品的博览功能，展现会展经济的优势。

  （三）弘扬综合服务精神。所谓弘扬综合服务精神，是说现代大型物流园区要给生产商和客户提供多方面的综合服务，如结算服务、金融服务、技术服务、咨询服务、生活服务等等。因此，在进行物流园区的战略规划时，要最大限度地考虑到它的综合配套服务功能，建设完善的和功能现代化的服务设施。

  不容忽视的是，许多物流园区的投资商、经营者都是出身于传统的运输、贸易、商业和房地产行业，他们不具备或不全面具备上述建设现代大型物流园区的战略规划理念，因此一定要进行经营角色的转换，不能再走传统物资配送中心、商品交易中心建设的老路。经营角色的转换包括以下四个方面：

  1、由传统的货物运输者转变为现代的第三方物流营运者。也就是说，物流园区的经营者不仅要承担货物配送的任务，还要担负起第三方物流综合服务的任务。

  2、由单纯的商业地产开发商转变为现代物流运营商。也就是说，作为物流园区的房产开发商，不仅要为物流园区进行房地产投资，还要以物流运营商的角色理念来建设完善的房产设施，甚至转而进行物流运营业务。

  3、由传统的商品经销者转变为现代商品经营者。也就是说，物流园区的经营者不仅帮助或承担各种商品的销售任务，更要发挥好制造商和客户之间的媒介功能，承担起为制造商和客户的双向服务任务。

  4、由简单的大型超市经营者转变为综合服务者。也将是说，物流园区不仅是各种商品的集散场所和类似商品大型超市的卖场，它更应该是为各路商家做综合服务的场所。

  定位，是指确定某个特定事物所在的领域、所处的地位、所发挥的功能等。所谓物流园区的战略定位，是指物流园区的业务定位、客户定位、功能定位、市场定位和形象定位。

  任何事物的定位都不是人们随心所欲的产物，一定要具有一定的客观依据。物流园区的战略定位是根据以下因素来确定的：

  如“中国西部五金机电产品博览交易中心”、“四川有色金属物流中心”、“成都富森美装饰材料物流中心”、“成都航空物流园区”、“绵阳城市物流配送中心”等。这些物流园区和物流中心可以说是功能突出、经营各具特色，但莫不依据于其服务对象的特征、辐射范围的大小、交易商品的行业特点、富有特色的服务和人文概念的精心设计等因素而实现了自己的科学的战略定位。

  1、业务定位。物流园区的业务定位是指物流园区准备干什么，也就是从事什么行业的物流服务业务。比如，有的只是从事百货超市的物流服务业务，有的只是从事建材方面的物流服务业务，有的也可能从事综合性的物流服务业务；

  2、功能定位。物流园区的功能定位是指物流园区准备承担什么样的业务功能，如除了传统的货物配送功能外，还要承担商品的博览功能、交易功能、信息功能、综合服务功能等；

  3、客户定位。物流园区的客户定位是指物流园区的服务对象是谁，也就是指物流园区的目标顾客是谁。不同的目标顾客具有不一样的业务需求和满足需求所需要的特定服务方式，因此它直接决定了物流园区的经营磨损和服务方式的选择；

  4、市场定位。物流园区的市场定位是指物流园区所经营的市场区域范围有多大，是定位于一个能够对国际物流提供有效服务的经济实体，还是一个能够对区域物流或本地物流提供有效服务的经济实体。也就是说，物流园区是准备适应跨国公司全球经营战略需求的国际物流运作系统，还是高时效性的区域物流综合服务运作系统，或是可提供快速、准时、高速服务的本地配送服务系统；

  5、形象定位。物流园区的形象定位是指物流园区的市场形象特征，也就是说准备在广大新老客户的心目中树立一个什么样的美好形象，它涉及到企业的品牌、声誉和竞争实力的问题。对于物流园区来说，形象设计首先是指高品质的服务形象设计，包括服务内容、服务方式、员工的语言行为的设计，其次才是广告、环境、服饰等的设计。

  物流园区战略定位的准确与否，关乎物流园区做什么、为谁做、怎样做的大问题，关系到物流园区的组织设计、经营模式、服务方式设计的大问题，关系到物流园区经营成败与否的大问题。因此在进行战略规划时，特别要关注其战略定位的科学性。

  现代大型物流园区的组织架构要与物流园区的功能特点相匹配。从物流园区的功能上来看，它承担着五大功能：物流功能、博览功能、交易功能、信息功能和服务功能。

  为了使物流园区的五大功能能够充分得到发挥，并使有限的资源得到一定效果的配置，现代大型物流园区的组织架构应该以交易买卖平台为中心进行纵向连接。后向连接生产企业，前向连接用户，并在作为交易买卖平台的物流中心内分别设置五个中心：交易中心、会展中心、物流中心、信息中心、服务中心。

  其中，会展中心主要是对各类商品进行展销活动，交易中心主要是进行商品交易活动，物流中心主要是进行货物的集散和配送活动，信息中心主要是进行信息收集和发布活动，服务中心主要是提供财务结算和生活服务活动等。

  物流中心在专业领域又细分为若干类具体形式：如配送中心、集货中心、分货中心、转运中心、仓储中心、加工中心、物流园区等。其中，配送中心、集货中心、分货中心、转运中心、仓储中心、加工中心都是最基本的物流节点，规模大小要依照客户情况及配送要求而定，可大可小，这类物流中心一般都由企业自主经营，面向特定的用户和特定的市场。而物流园区则是多种运输方式集结的一体化枢纽，可以分布有多个物流中心单元，其综合性、集约性最强，规模及辐射范围非常大，处于最高层次。物流园区多是一种政府行为，是城市规划的一部分，面向全社会，具有公益性。由于物流园区与一般的物流中心在规模和功能上存在着比较大的区别，因此物流园区的组织架构的构型和特点与一般的物流中心将存在着一些差异。不过由于其主要的功能都是物流服务，因此，该组织架构模型也可以供中小型物流中心在进行战略规划设计时进行参考。

  现代大型物流园区担负着物流功能、博览功能、交易功能、信息功能和服务功能等五大功能，这五大功能具体体现为十大服务，形成一个复杂的庞大的服务体系。

  2、信息服务：提供国内外物流业权威信息和运输、仓库、市场等信息，并通过物流中心的信息网络为客户进行信息传递、收集、分析、处理、发送、统计等信息服务。

  3、金融服务：为客户提供税务登记、银行投融资、财务咨询和管理、订单管理、结算管理等服务。

  4、技术服务：为客户提供各种先进物流技术装备，如卫星定位、遥控监视、控制技术等，实现货物全程在线跟踪，帮助客户维修运输设备及通讯设施等。

  5、管理服务：为在物流中心创办企业者提供工商注册登记、优惠政策咨询、法律咨询等服务；履行对物流中心的行政事务管理、车辆调度、人员指挥、受理投诉、过程监管以及售后服务等管理服务职责，并提供物流人才培训等服务。

  6、项目服务：根据特定项目的特别的条件提供一整套物流解决方案及服务，帮助客户办理项目申报、鉴定以及高技术产品和成果转化项目认定等业务.

  7、加工服务：为客户提供拆包、套裁、剪切、配套装配、原材料初加工、条码生成、标签印刷、贴标签、消费品二次包装等流通加工服务。许多加工服务可以看作是物流园区为客户提供的增值服务，是增强市场竞争力的有效手段。

  8、市场服务：为供求双方提供交易买卖平台、宣传平台和市场供求信息，有效衔接供需双方促成市场交易；还能够在一定程度上帮助客户进行市场调研与预测；

  9、投资服务：为客户提供投资分析和物流方案咨询，如配送、运输方案的规划与选择、库存控制的策略、供应链集成方案等；

  10、生活服务：为物流中心工作人员及客户提供商务办公楼和配套餐饮、通讯、邮政、住宿等生活服务。

  更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国物流园区开发运营及投融资战略规划研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。